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上实、城投、建工联合体以91.06亿摘得虹口北外滩480米浦西第一高楼地块
[2021-05-09]
万众瞩目的虹口北外滩480米浦西第一高楼地块北外滩91街坊终于成功出让！上实、城投、建工联合体以91.06亿摘得，溢价率仅0.02%！
作为北外滩规划中至关重要的一环，未来这里将取代东方明珠成为上海第三高楼！
01
三个第一
2020年2月20日是一个历史性的时刻，这一天上海市虹口区政府网站公示了《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编（公众参与草案）》，总规模达840万方的顶级中央活动区规划就此出炉。
840万方的规划让北外滩成为了自1990年以来上海最大的开发区域，也是自陆家嘴规划后，最大规模与手笔的规划。
同时也因为两个关键词，自规划出炉以来这里一直饱受关注：
一个是“顶级”（中央活动区）。这两个字在陆家嘴和前滩都没有出现过，高度前所未有。
一个是“新地标”。这个新地标正处于今天成功出让的这个地块北外滩91街坊中。
从《草案》出炉伊始，每每北外滩新出地块或是出了新盘，总会或多或少提及这个“新地标”，从一开始就站在了战略的最高地。
而这个地块更是直接创下了三个第一！
首先，最广为人知的就是未来浦西第一高楼！
未来这里不仅将取代320米高的白玉兰广场成为北外滩甚至是浦西的新地标，还将取代约468米高的东方明珠登上上海第三高楼的宝座！
其次，这是上海土拍史上第一次出让400米以上的高楼地块！也是上海有史以来出让的最高地块。
即便是以前的陆家嘴三件套，也都是采用的土地批租模式，历史意义非凡！
最后，这个地块以27.5的容积率刷新了上海有史以来的“容积率第一高”！
这些第一象征着整个北外滩规划超乎寻常的地位。
除了北外滩91街坊的480米浦西第一高楼，在北外滩的规划中还有几栋超高层：
今年年初以111.35亿底价出让的四川北路hk193 北外滩hk300打包地块中，涵盖了300米与200米高的两栋写字楼；还有尚在动迁中的北外滩104街坊的380米超高层。
未来这些超高层将与白玉兰广场一起，勾勒出北外滩天际线，与陆家嘴地标群形成双峰对峙。
出让要求中显示，作为未来的浦西第一高楼，这里还需要在顶层设置观光层，黄浦江景色尽收眼底。
单从站位和未来的势能来看，拿下这样的地块绝对是值得载入史册的！
02浦西未来新地标的严苛要求
当然可能很多人会有疑惑：这么核心与极具里程碑意义的地块，居然这么低溢价就成交了？
由于太过特殊，这个地块的出让流程相当长，也不是传统的招拍挂流程走法，在正式挂牌前，有意向的企业要先进行预申请。
自2020年的最后一天预申请公告出来后，经过了长达3个月的等待，我们终于看到了结果，仅一家进行了申请并成为了最终的有效申请人。
换句话说，早在这个时候，这块地的归属就已然明确了。如今答案也终于揭晓：将由上实、城投、建工联合开发这个北外滩的最核心地块。
从属性来看，北外滩91街坊为商办兼餐饮旅馆业用地，没有住宅。
体量也很大，分地上地下两块：其中地上计容总建面共约35万方，地下出让的土地面积则约2.19万方；对于综合用地的用途比例也有明确规定：其中商业比例≥24%、办公比例≤76％。
具体的出让范围如下：
地下出让范围：hk321-01 地块地下和 hk321-02 地块部分地下
地下出让范围如图蓝色虚线所示
之所以仅有一家申请，自然是因为虽然这是一个极好的骨头，但是难啃程度同样高。
第一，对资金的要求极高。
除了正式挂牌出让后需要交纳的18.2亿的保证金，最开始的预申请活动还需要缴纳25亿的保证金，地块本身起拍价也足足91.04亿的总价。
而这还只是第一步，后期的开发所需要的资金只会像雪球一样越滚越大，而虽然占着三个第一，商办类地块真正想要回收成本只能靠时间的累积。
换句话说，不仅是要有钱拿这块地，还得经得起前期的巨额投入，更要耐得住漫长的回报周期。
因而，除非真的不差钱，单是资金这一步就足以卡掉一大批房企。
第二，地块出让要求严苛。
相较于很多发挥空间较大的地块，由于定位特殊，这个地块的很多规划都已经被限定了，包括后期的运营等都有一些强制性条款。
1、首先，7年的开发周期限定。
地块要求2022年5月8日之前开工，交付土地后7年之内全部竣工。换句话说，最晚2028年，我们就能见到北外滩新地标的崛起了。
2、出让要求对公共开放空间有具体要求。包括一处不小于200平的下沉式广场和二层的连廊。
下沉式广场、二层连廊要求具体的建设、位置、包括形状都要和规划方案相一致，要求均极细致，精确到了尺度的要求。
比如二层的连廊不仅要和其他地块相连，且不计入容积率，在二层平台上还要设置一个面积在200-600平的观景台。
并且在综合约定中有一条明文规定：跨一旁hk400-03地块的地下连通道项目也需要由拿地的开发商代建，并且需要承担一半的建设费用。同时，可能还要承接跨东长治路地下连通道的建设工作及费用承担。
3、要求要建造绿色建筑。
综合约定中指出，要按照北外滩最高标准、最好水平建设要求建设，起步绿色、健康建筑三星级标准，并鼓励leed、breem、well等标准。
4、建筑设计高要求。
在综合约定中有这样一个规定：
为提升北外滩城市建设品质，打造建筑精品，受让方须开展地块内超高层建筑形态和功能设计国际征集，该招标投标应含不少于3家承担过前20名全球城市300米以上超高层地标性建筑设计的设计单位参与竞标。
并且整体的机构甄选、方案评审都要有北外滩开发办的总规划师、总建筑师参与，全程把控设计机构及设计方案质量。
虽说从定位看这里未来的建设标准必然极高，但一开始就名文规定还是给到了不少压力。
5、引入行业高要求、功能业态高标准打造。
在北外滩的规划中，未来地块要打造的是具有全球影响力和标杆引领性的总部基地。要求须引入具有成熟运营能力和总部经济发展经验的国际和国内行业龙头企业，带动北外滩地区高端产业发展和总部企业集聚。
同时，业态上也要和来福士、白玉兰广场形成载体联动，打造高品质的综合商业区；且所有商业物业必须整体持有、统一招商、统一运营。
换句话说，未来这里的开发商必然是需要强劲的综合实力的，花得起钱，耗得起时间，请得起大牌国际设计单位，引得进龙头企业，又有较强的商办运营能力。
综合看下来，能满足条件的开发商本来就不多。所以这一次的成交也是意料之中的联合开发，强强联手。
值得注意的是，这已经是上实自北外滩规划以来第二次落子。去年，12月17日，上实以38.39亿元底价成功竞得北外滩一宗文体商办用地，成交楼板价35094元/㎡。
不过虽然要求严苛，但是在这样的高标准打造下，未来的北外滩必然将焕发出新的生机，而这一天，已然不远了。[2021-05-08 地产人言]
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